全球零售大環(huán)境越低迷，奢侈品牌開始出手買樓

作者 | 周惠寧

買樓似乎成為奢侈品牌新的“避風(fēng)港”。

據(jù)時(shí)尚商業(yè)快訊，Prada周三宣布以4.25億美元的價(jià)格收購紐約第五大道旗艦店大樓，該建筑位于第 56 街和第 57 街之間的特朗普大廈正對(duì)面，是全球最著名的零售房地產(chǎn)之一，總面積為7.87萬平方英尺，其中可出租面積超過6.85萬平方英尺。

據(jù)公開文件顯示，自1997年以來Prada一直在租用這個(gè)位于紐約第五大道724號(hào)12層建筑內(nèi)的商店。董事會(huì)認(rèn)為，隨著附近住宅、酒店和零售空間的增加，該物業(yè)目前具有很高的戰(zhàn)略價(jià)值，長(zhǎng)期潛力巨大。根據(jù)計(jì)劃，Prada會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)該大樓的門店，同時(shí)會(huì)作為集團(tuán)辦公室及儲(chǔ)藏室的所在地。

值得關(guān)注的是，Prada與該建筑原主人724 Fifth Fee Owner LLC此前在紐約州更高法院進(jìn)行了三年多的斗爭(zhēng)，原因與該建筑的翻新工程有關(guān)，直到今年初才達(dá)成和解。

據(jù)高緯環(huán)球最新研究報(bào)告，紐約第五大道是全球租金最貴的購物街區(qū)，Prada此前需要為該門店支付逾2200萬美元的年租金。而美國(guó)市場(chǎng)一直是表現(xiàn)欠佳的市場(chǎng)。今年前九個(gè)月，該集團(tuán)在美國(guó)的銷售額下跌1.3%，在亞太地區(qū)、日本和歐洲則均錄得雙位數(shù)增長(zhǎng)。

實(shí)際上，這并不是Prada首次收購物業(yè)。2019年，該集團(tuán)就從創(chuàng)始人家族企業(yè)收購米蘭四家門店所有權(quán)，其中包括1913年開業(yè)的埃馬努埃萊二世長(zhǎng)廊旗艦店。有分析指出，全球零售大環(huán)境越低迷的時(shí)候，越是奢侈品牌出手買樓的好時(shí)機(jī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情走低，許多業(yè)主為了緩解資金周轉(zhuǎn)難題會(huì)主動(dòng)尋求買家，奢侈品牌往往會(huì)愿意趁機(jī)入手核心商圈大樓，以規(guī)避租金和管理費(fèi)用等成本的持續(xù)上漲。

另一奢侈品牌Chanel在2020年的疫情初期同樣作出了收購房產(chǎn)的舉措，以約3.1億英鎊的價(jià)格購入倫敦新邦德街旗艦店產(chǎn)權(quán)，這曾經(jīng)是其全球范圍內(nèi)面積更大的門店。

無獨(dú)有偶，LV老板Bernard Arnault近年來也在買樓圈地 ，于本月初在巴黎香榭麗舍大街購買了一棟建筑，耗資約10億英鎊，約合每平方米5.5萬歐元。該大樓位于香榭麗舍大街的右上側(cè)，毗鄰卡地亞旗艦店，距離凱旋門100米。

Bernard Arnault在今年7月還斥資7.7億歐元買下LV香榭麗舍大街旗艦店大樓，距離此次交易只過了不到6個(gè)月的時(shí)間。目前他還考慮在卡塔爾政府持有的香榭麗舍大道103號(hào)開設(shè)新的LV門店以及首家LV酒店。

開云集團(tuán)則是于今年2月斥資約3億歐元收購了巴黎Rue de Castiglione街12-14號(hào)的四棟建筑，用于新建Gucci超級(jí)旗艦店，隨后又收購了位于蒙田大道35號(hào)的前加拿大大使館，在Dior總部對(duì)面建造Saint Laurent精品店。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去一年LVMH和開云集團(tuán)在房地產(chǎn)上的支出約24億歐元，目的是借助收購精品店和總部來鞏固自身的領(lǐng)先地位。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著核心商圈門店成為品牌資產(chǎn)的重要一環(huán)，收購大樓能讓Prada更好地把握在主動(dòng)權(quán)，也是該品牌繼續(xù)押注美國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)信號(hào)。

盡管家庭儲(chǔ)蓄減少和信貸狀況惡化等問題仍在存在，美國(guó)零售銷售額在11月意外回升至2022年4月以來的更高水平。美國(guó)消費(fèi)者信心也在12月出現(xiàn)自2021年初以來的更大漲幅，從11月修正后的101升至110.7。

首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Dana Peterson表示，這反映出人們對(duì)當(dāng)前和未來6個(gè)月的商業(yè)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和個(gè)人收入前景的看法也不再那么悲觀。瑞銀分析師也認(rèn)為，奢侈品行業(yè)在美國(guó)依然有長(zhǎng)期增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)最快會(huì)在明年下半年恢復(fù)增長(zhǎng)

與此同時(shí)，Prada對(duì)中國(guó)市場(chǎng)也充滿信心。品牌首席執(zhí)行官Gianfranco D'Attis早前在接受采訪時(shí)表示，公司的目標(biāo)是在中期內(nèi)將其在中國(guó)的業(yè)務(wù)翻倍，這意味著相應(yīng)的投資會(huì)增加，包括開設(shè)更大的門店，推出更多本土化產(chǎn)品和舉辦更多營(yíng)銷活動(dòng)等。

需要警惕的是，收購門店大樓的背后目的是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從另一個(gè)角度分析也代表該行業(yè)正面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)界對(duì)奢侈品消費(fèi)未來發(fā)展的預(yù)期并不樂觀。

貝恩公司表示，由于全球消費(fèi)者在購物方面的開銷愈發(fā)謹(jǐn)慎，第四季度全球奢侈品銷售可能不會(huì)大幅增長(zhǎng)，個(gè)人服裝、配飾和美妝產(chǎn)品的全球銷售額可能與去年同期持平，按當(dāng)前匯率計(jì)算下降3%。

整體來看，富裕人群正在變得謹(jǐn)慎。

據(jù)咨詢公司Agility Research & Strategy發(fā)布的一份報(bào)告顯示，自4月以來，過去六個(gè)月高凈值人群的樂觀情緒有所減弱，600多名身為百萬富翁的新貴人士坦言房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的投資表現(xiàn)不出色，影響未來奢侈品購物決策。

盡管Prada對(duì)今年第四季度和全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)充滿信心，但并未得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可。截至周四收盤，Prada股價(jià)下跌逾1%，近半年累計(jì)下跌近14%，最新市值為1138億港元。

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